Drodzy mieszkańcy,

Chciałbym zaapelować do Państwa o czynny udział w pracach nad planem zagospodarowania przestrzennego dla Puszczykowa Starego. Jeżeli zależy Państwu na zachowaniu rezydencjalnego charakteru Puszczykowa, a więc na utrzymaniu wartości Państwa nieruchomości, wówczas konieczne jest wprowadzenie zmian do projektu planu. Uwagi do projektu można zgłaszać do 20 sierpnia 2018 r. Brak reakcji z Państwa strony może spowodować, że pewnego dnia obudzą się Państwo z widokiem z okna wychodzącym bezpośrednio na ścianę garażu wybudowanego bezpośrednio w granicy Państwa działki.

Obecnie zabudowa jednorodzinna zdominowana jest przez deweloperów. Deweloperzy skupują wszelkie wolne działki w celu budowy na nich budynków jednorodzinnych, w których wyodrębniają dwa lokale, a jeżeli to możliwe dokonują kolejnych wtórnych podziałów.

Potwierdzeniem, że powyższe procesy występują również w Puszczykowie jest inwestycja ostatnio reklamowana na banerach wokół Puszczykowa – Sowia Strefa. W rozważanej inwestycji deweloper nabył działkę o nr ewid. 413/7, przy ulicy Czarnieckiego, której powierzchnia wynosi ok. 3.200 m2. Deweloper wystąpił następnie do Starosty Poznańskiego z wnioskiem o pozwolenie budynku jednorodzinnego. Niestety nasze prawo budowlane pod pojęciem budynku jednorodzinnego rozumie również budynek dwulokalowy. Deweloper wykorzystując ten fakt zaprojektował w inwestycji dwa lokale, dla dwóch rodzin. Następnie deweloper na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyodrębni dwie kolejne działki, na których postawi dwa kolejne „bliźniaki”. W ten sposób na działce o powierzchni 3.200 m2 mieszkać będzie 6 rodzin.

Podobna inwestycja realizowana jest przy ulicy Morenowej na działce o nr ewid. 417/38, gdzie deweloper na działce ledwo przekraczające 1.000 m2 wznosi budynek dwulokalowy, w którym zamieszkiwać będą dwie rodziny. W celu zobrazowania „piękna” architektury w wykonaniu dewelopera zamieszczam poniżej wizualizację budynku wznoszonego na ulicy Morenowej, pytając od razu czy Puszczykowo zasłużyło na tego rodzaju budownictwo:

Źródło: mgr inż. Arch. Łukasz Janiak

Dla dewelopera zakup działki na terenie Puszczykowa będzie miał sens ekonomiczny jedynie wówczas, gdy na danej działce możliwe będzie wybudowanie dwulokalowego budynku, a najlepiej kilku budynków. W takiej bowiem sytuacji koszt nabycia działki zostanie rozłożony na większą liczbę nabywców mieszkań.

Prostym sposobem zablokowania powyższej praktyki jest wprowadzenie do projektu planu wymogu, aby dla każdego lokalu mieszkalnego zostały zapewnione 2 miejsca postojowe. Zwiększenie liczby wymaganych miejsc postojowych jest jedyną możliwością obrony przed upowszechnieniem się w Puszczykowie zabudowy de facto „bliźniaczej” w formie budynków dwulokalowych wznoszonych przez deweloperów. Deweloperzy z reguły nie będą bowiem w stanie zapewnić więcej niż dwóch miejsc postojowych dla budynków dwulokalowych (przy budynku dwulokalowym musieli zaprojektować 4 miejsca postojowe), zwłaszcza, gdy jednocześnie dokonają jeszcze wtórnych podziałów działek. Po prostu tak duża liczba miejsc postojowych nie zmieści się na wydzielonych działkach. Jednocześnie wymógł zaprojektowania 2 miejsc postojowych nie będzie żadną przeszkodą dla typowej rodziny zainteresowanej wzniesieniem własnego domu w Puszczykowie.

Jeżeli władze Puszczykowo byłyby zainteresowane obroną rezydencjonalnego charakteru Puszczykowa, zachowaniem wartości działek mieszkańców, wówczas powinny zwiększyć wymaganą liczbę miejsc postojowych.

Tymczasem, władze Puszczykowa przyjęły zupełnie inny kierunek ograniczając liczbę wymaganych miejsc przypadających na jeden lokal do jednego miejsca postojowego. Taka praktyka wzbudza zdziwienie zwłaszcza z perspektywy treści planów zagospodarowania przestrzennego uchwalanych przez Miasto Puszczykowo w poprzednich latach. Potwierdzeniem, iż Miasto Puszczykowo dostrzegało konieczność tworzenia minimum 1,5 miejsca postojowego na każdy lokal jest plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przykładowo uchwałą nr 171/12/VI z dnia 23 października 2012 r., w którym narzucono „nakaz zapewnienia nie mniej niż 2 stanowisk postojowych dla samochodu osobowego na jeden dom mieszkalny oraz 1 miejsce postojowe dodatkowo, w przypadku drugiego lokalu mieszkalnego…”.

Władze Puszczykowa powinny przynajmniej powtórzyć powyższe ograniczenia w obecnym projekcie planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego par. 12 pkt 7) lit a) i b) projektu powinien otrzymać brzmienie:

  1. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych – nakaz zapewnienia nie mniej niż 2 stanowisk postojowych dla samochodu osobowego na jeden dom mieszkalny oraz 1 miejsce postojowe dodatkowo, w przypadku drugiego lokalu mieszkalnego w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytułu prawny, wliczając miejsca postojowe w garażach;
  2. dla budynków wielorodzinnych – nakaz zapewnienia nie mniej niż 1,5 stanowisk postojowych dla samochodu osobowego dla każdego lokalu mieszkalnego w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytułu prawny, wliczając miejsca postojowe w garażach.

 

Równie kuriozalne jest dopuszczenie lokalizacji budynków gospodarczo-garażowych bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m od granicy działki budowlanej. Taki zapis ponownie stanowił istotne ułatwienie dla deweloperów przy wznoszeniu budynków „dwulokalowych” czyli de facto bliźniaków. Wznoszenie garaży przy granicach działek istotnie również zaburzy rezydencjonalny charakter Puszczykowa.

Budynki gospodarczo garażowe powinny być wnoszone na takich samych zasadach, jak każdy inny budynek, tj. zgodnie z odrębnymi przepisami, przez które należy rozumieć par. 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

  1. 4m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
  2. 3m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

W konsekwencji również w tym zakresie projekt planu zagospodarowania przestrzennego wymaga zmian.

Zdaję sobie sprawę, że w okresie wakacyjnym pisanie uwag do projektu może być ostatnią rzeczą, o której Państwo myślą. Dlatego w celu ułatwienia Państwu zadania przesyłam poniżej gotowe pismo skierowana do władz Puszczykowa.

Należy podkreślić, iż podobne uwagi zgłaszałem już w 2017 roku, gdy była procedowana pierwotna wersja projektu. Urząd Miasta kompletnie zignorował wszelkie postulaty w tym zakresie. Dlatego niezbędne jest również Państwa działanie. Tylko masowe uwagi mogą skłonić władze Puszczykowa do wprowadzenia zmian do projektu.

Z poważaniem,

Łukasz Kujawiński

fot.www.abdevelper.pl

UWAGA DO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

 

…………………

…………………

62-040 Puszczykowo

                           Burmistrz Miasta Puszczykowa

Urząd Miejski
ul. Podleśna 4
62-040 Puszczykowo

 

w sprawie: uwagi do uchwały nr 131/16/VII Rady Miasta Puszczykowa z dnia 24 maja 2016 r. zmienionej uchwałą nr 184/17/VII Rady Miasta Puszczykowa z dnia 21 lutego 2017 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w Puszczykowie, w obrębie Puszczykowo Stare, arkusze 1-18, część – A.

 Na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niniejszym wnoszę uwagi do uchwały nr 131/16/VII zmienionej uchwałą nr 184/17/VII Rady Miasta Puszczykowa z dnia 21 lutego 2017 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w Puszczykowie, w obrębie Puszczykowo Stare, arkusze 1-18:

Cel wnoszonych uwag: zmiana minimalnej liczby miejsc postojowych, zmiana zasad lokalizacji budynków gospodarczo-garażowych

Uwaga nr 1:

W projekcie uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w paragrafie 12 w zakresie zasad modernizacji i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, ustalono w pkt 7 w odniesieniu do liczby miejsc postojowych:

  1. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych – min. 1 stanowisko dla każdego lokalu mieszkalnego w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytułu prawny, wliczając miejsca postojowe w garażach;
  2. dla budynków wielorodzinnych – min. 1,5 miejsca dla lokalu mieszkalnego wliczając miejsca postojowe w garażach.

Analiza powyższych zapisów wskazuje, iż autorzy projektu planu zagospodarowania przestrzennego nie uwzględnili faktu, iż w ramach budynków mieszkalnych jednorodzinnych możliwe jest wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 2a ustawy prawo budowlane, przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Jeżeli obecny zapis projektu nie zostanie zmieniony, wówczas możliwe będzie wybudowanie budynku dwulokalowego (a więc zamieszkałego przez dwie rodziny), dla których dostępne będą tylko dwa miejsce postojowe. Trudno znaleźć uzasadnienie dla traktowania budynku dwulokalowego inaczej niż budynku wielorodzinnego.

Powyższe zapisy wzbudzają również zdziwienie z perspektywy treści planów zagospodarowania przestrzennego uchwalanych przez Miasto Puszczykowo w poprzednich latach. Potwierdzeniem, iż Miasto Puszczykowo dostrzegało konieczność tworzenia minimum 1,5 miejsca postojowego na każdy lokal jest plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przykładowo uchwałą nr 171/12/VI z dnia 23 października 2012 r., w którym narzucono „nakaz zapewnienia nie mniej niż 2 stanowisk postojowych dla samochodu osobowego na jeden dom mieszkalny oraz 1 miejsce postojowe dodatkowo, w przypadku drugiego lokalu mieszkalnego…”.

W sytuacji, gdy w danej inwestycji zostaną wyodrębnione dwa lokale, nie tylko normatywy parkingowe, ale nawet doświadczenie życiowe wskazuje, że minimalna liczba użytkowanych samochodów przy takiej inwestycji wyniesie 3, a w wariancie najbardziej prawdopodobnym 4 samochody. Należy pamiętać, iż obecnie statystycznie na każdą rodzinę przypada co najmniej 1,5 samochodu. Biorąc jednocześnie pod uwagę, iż obszar objęty planem oddalony jest o ponad 10 km od centrum Poznania, jak i w niektórych miejscach ponad 2,5 km od centrum samego Puszczykowa, jak również publiczna komunikacja zastępcza jest ograniczona, jest oczywiste, iż każda rodzina zamieszkująca teren objęty planem posiadać będzie przynajmniej 2 samochody.

Mając na uwadze powyższe, należy zwiększyć minimalną liczbę miejsc postojowych przynajmniej dla terenów, w których obecnie dominuje zabudowa rezydencjalna.

Ponadto, trudna do zaakceptowania jest rezygnacja z wymogu lokalizacji miejsc postojowych w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytułu prawny, w stosunku do budownictwa wielorodzinnego. Przy obecnym zapisie w projekcie, możliwe będzie wzniesienie budynku wielorodzinnego na działce, na której nie będzie żadnych miejsc postojowych, zaś wszelkie miejsca niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę będą tylko tymczasowo dzierżawione. Można oczekiwać, że następnie, po skomercjalizowaniu danego budynku, umowy dzierżawy zostaną po prostu rozwiązane, zaś mieszkańcy budynku wielorodzinnego będą zmuszeni szukać miejsc postojowych na sąsiednich ulicach, pod domami sąsiadów.

Wreszcie należy podkreślić, że obecnie zabudowa jednorodzinna zdominowana jest przez deweloperów. Deweloperzy skupują wszelkie wolne działki w celu budowy na nich budynków jednorodzinnych, dwulokalowych (a jeżeli to możliwe dokonują kolejnych wtórnych podziałów tych działek). Dla dewelopera zakup działki na terenie Puszczykowa będzie miał sens ekonomiczny jedynie wówczas, gdy na danej działce możliwe będzie wybudowanie dwulokalowego budynku, a najlepiej kilku budynków w wyniku wtórnych podziałów. W takiej bowiem sytuacji koszt nabycia działki zostanie rozłożony na wielu nabywców mieszkań. Zwiększenie więc liczby wymaganych miejsc postojowych jest jedyną możliwością obrony przed upowszechnieniem się w Puszczykowie zabudowy de facto „bliźniaczej” w formie budynków dwulokalowych wznoszonych przez deweloperów. Deweloperzy z reguły nie będą bowiem w stanie zapewnić więcej niż dwóch miejsc postojowych w sytuacji, gdy wzniosą budynek dwulokalowy, a dodatkowo dokonają jeszcze wtórnego podziału danej działki.

Jeżeli władze Puszczykowo są zainteresowane obroną rezydencjonalnego charakteru Puszczykowa, zachowaniem wartości działek mieszkańców, wówczas należy zwiększyć wymaganą liczbę miejsc postojowych w projekcie. W przeciwnym wypadku należy liczyć się z tym, że zabudowa w Puszczykowie zacznie przypominać zabudowę w Mosinie, gdzie praktycznie każdy nowy budynek jest „bliźniakiem”.

Potwierdzeniem powyższego zagrożenia jest przykładowo inwestycja zwana „Sowią Strefą”, gdzie deweloper dąży do wybudowania na jednej działce 3 budynków, które de facto są bliźniakami.

W konsekwencji wnoszę o następujące brzmienie par. 12 pkt 7) lit a) i b) projektu:

  1. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych – nakaz zapewnienia nie mniej niż 2 stanowisk postojowych dla samochodu osobowego na jeden dom mieszkalny oraz 1 miejsce postojowe dodatkowo, w przypadku drugiego lokalu mieszkalnego w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytułu prawny, wliczając miejsca postojowe w garażach;
  2. dla budynków wielorodzinnych – nakaz zapewnienia nie mniej niż 1,5 stanowisk postojowych dla samochodu osobowego dla każdego lokalu mieszkalnego w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytułu prawny, wliczając miejsca postojowe w garażach.

Uwaga nr 2:

Zupełnie niezrozumiałe jest dopuszczenie lokalizacji budynków gospodarczo-garażowych bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m od granicy działki budowlanej. Taki zapis ponownie stanowiłby istotne ułatwienie dla deweloperów przy wznoszeniu budynków w „dwulokalowych” czyli de facto bliźniaków. Wznoszenie garaży przy granicach działek również zaburzyłoby rezydencjonalny charakter Puszczykowa.

Budynki gospodarczo garażowe powinny być wnoszone na takich samych zasadach, jak każdy inny budynek, tj. zgodnie z odrębnymi przepisami, przez które należy rozumieć par. 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

  1. 4m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
  2. 3m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

W konsekwencji wnoszę o nadanie następującej treści par. 4 pkt 7) projektu:

7)     lokalizację budynków gospodarczo-garażowych zgodnie z zasadami określonymi w odrębnych przepisami, o ile nie ustalono inaczej w §8.

*******

Wnioskuję, aby w dalszych pracach nad zmianami planu zagospodarowania przestrzennego powyższe uwagi zostały uwzględnione.

Z poważaniem,

………………….

Od redakcji:

Dziękujemy za analizę projektu planu zagospodarowania autorowi teksu, a mieszkańców prosimy o składanie uwag do w/w planu.  Zachęcamy do skorzystania z uwag zaproponowanych przez pana Łukasza Kujawińskiego.

Tytuł tekstu od redakcji

Komentarzy: 2 o “Deweloperów w Puszczykowie Starym serdecznie witamy

  1. Co z budownictwem komunalnym? Miasto ma budować wille tym ludziom czy jednak domy kilkulokalowe ?

  2. Chyba czym innym jest zabudowa developerska (firma) a czym innym budynki komunalne (miasto). Wielorodzinne budynki komunalne też tam mają powstać, w okolicy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.